منتدى قالمة للقانون
مرحبا بكم في منتدى قالمة للقانون

الفرق بين دعوى التخمين وأجر المثل

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل

الفرق بين دعوى التخمين وأجر المثل

مُساهمة من طرف المحامية علياء النجار في الخميس مارس 11, 2010 7:53 am

فروقات بين دعوى التخمين ودعوى أجر المثل

1- التعريف :
- تعرف دعوى التخمين :
هو تحديد قانوني للأجور بهدف إيجاد التوازن العادل بين المؤجر و المستأجر في ظروف كانت تحد بالبلاد ، أو هي تقدير أجرة المأجور حين نشوب خلاف بين طرفي العقد على مقدارها رغم وجود اتفاق بينهما بشكل مسبق .
- اما دعوى اجر المثل فتعرف على أنها تعويض لمالك العقار لما فاته من فائدة و انتفاع من واضع اليد على العقار دون وجه قانوني .

2- أطراف الدعوى :
- تتمثل دعوى التخمين بين طرفي العلاقة الايجارية ، إلا انه يمكن ان يكون المؤجر مالكاً لكامل العقار أو قد يكون مشتاعاً في الملكية .
و قد جاء في اجتهاد لمحكمة النقض :
" للشريك على الشيوع في الملكية مباشرة دعوى التخمين باعتبار وكيلاً قانونياً عن باقي الشركاء "
قرار محكمة المقض – رقم 331- اسا 808 – تاريخ 4/3/ 1978 .
فلا من اثبات العلاقة الايجارية ابتداءً باقامة دعوى التخمين و يمكن اثبات ذلك بالطرق المقبولة قانوناً و قد جاء في اجتهاد آخر :
" يشترط لاقامة دعوى التخمين توفر العلاقة الايجارية و لا يجوز للمحكمة ان تحكم بها قبل التحقق من وجود هذه العلاقة بالطرق المقبولة قانوناً " .
نقض سوري 1864 اساس 739 تاريخ 3/11/1975 .
و السؤال هنا :
هل يمكن للمؤجر الفضولي ان يتقدم بدعوى ازالة الغبن ؟
المؤجر الفضولي يعتبر كالمؤجر الحقيقي و من حقه ان يطلب تخمين المأجور الذي أجره عن الغير ، و يتقدم بادعائه الى القضاء طالما اصبح مركزه القانوني بحكم النائب و الوكيل عن مالك العقار
" يحق لمؤجر الفضولي ان يطلب تخمين المأجور و إخلاء المستأجر من العقار و أن طلب فسخ عقد الإيجار لوفاة المستأجر حق ممنوح للمؤجر الفضولي طالما الاجتهاد المستقر قد منحه حق التخمين و الإخلاء "
استئناف حلب قرار – 366- اساس 642 تاريخ 29/9/1980 .
و سؤال آخر :
هل يحق للشخص الذي تملك العقار بعد ان رسل المزاد العلني عليه ان يتقدم بدعوى ازالة الغبن ؟
- ان الشخص الذي تملك أي عقار نتيجة بيعه بالمزاد العلني ان يتقدم بدعوى الغبن و ذلك لان قرار الاحالة القطعية القضائي ( و المكتسب بالضرورة الدرجة القطعية ) هو هو بمثابة سند تمليك للشخص المشتري الذي جرت الاحالة القطعية لاسمه .
" يجوز لمن جرت احالة العقار قطعياً لاسمه استخدام حقه في التخمين اعتباراً من تاريخها "
نقض سوري 326 أساس تاريخ 4/3/1978 .

و سؤال آخر و أخير :
هل يحق الادعاء على المستأجر الذي تم شهر افلاسه ؟
" ان المدين يصبح بعد صدور الحكم بشهر افلاسه غير أهل للتقاضي بشأن الاموال الخاضعة للضمان العام المقرر في القانون لحماية مجموع الدائنين ، و و إن حتى التقاضي ينحصر بهذه الحالة بوكلاء التفلسية "
نقض سوري – 1006 – اساس – 1552 – تاريخ 30/5/1978 .
أي لا بد في هذه الدعوى ان تنحصر بوكلاء التفلسية ...

- اما أطراف دعوى أجر المثل :
الحالة الاولى : اذا كان بين طرفي العلاقة الايجارية عقد ايجار لكن لم تحدد فيه بدل الايجار ؛ بهذا العقد ففي هذه الحالة يصار الى تحديد اجر مثل العقار على عقار اخر و يماثله .
الحالة الثانية : ان يقدم شخص على اغتصاب عقار يشغله بصورة غير مشروعة و بدون مسوغ شرعي ، فان للمالك ان يطالب شاغل هذا العقار اجر مثل العقار عن مدة الأشغال غير المشروع لهذه العقار ، يحددها القضاء بدعوى يقيمها المالك امام المحكمة المختصة .
و قد يكون واضع اليد على هذا العقار بصورة مشروعة شخص طبيعي او اعتباري كشركة او إدارة ، فيحق هنا للمالك ان يطالب الادارة باجر المثل عن الفترة الواضع يدها على عقاره .

3- شروط إقامة كلاً من الدعويين :
- شروط إقامة دعوى التخمين :
1- وجود علاقة ايجارية بين الطرفين : أي انه على المحكمة النماظرة بدعوى التخمين ان تتأكد من وجود هذه العلاقة الايجارية بالطرق المقبولة قانوناً تحت طائلة النقض .
2- ان يباشر الدعوى صاحب الحق بالذات . سواء أكان مؤجر ام مستأجر حيث أجاز القانون الجديد للطرفين الادعاء بالغبن من تاريخ التعاقد او بعد مضي ثلاث سنوات على الادعاء بالغبن السابق .
و قد نص الاجتهاد على ما يلي :
" لا بد من انقضاء ثلاث سنوات على ميعاد الادعاء السابق بالتخمين ليجوز الادعاء مجدداً "
استئناف دمشق رقم /256/ اساس 1248 تاريخ 10/4/1992 .

و السؤال هنا فيما ذاا باع المستأجر المتجر مع الموجودات للغير فهل يحق للمؤجر تخمين المأجور بهذه الحالة ؟
يجب التمييز هنا بين حالتين :
الحالة الاولى : اذا تنازل المستأجر عن المأجور مع كافة موجوداته الى الغير و اعلم المؤجر بذلك فانه من حق المؤجر ان يطلب تخمين العقار بمواجهة المستأجر.
الحالة الثانية : اذا نظم للمستاجر الجديد المتنازل له عن المأجور عقد ايجار جديد مع المؤجر فان المؤجر بهذه الحالة لا يحق له ان يطلب تخمين العقار مباشرة ، و انما يحق له ذلك عند انتهاء مدة العقد الجديد المعقود ما بين المستاجر الجديد المشتري و بين المؤجر هو تثبيت لخلفية البائع المستاجر القديم و ليس عقداً جديداً بالمعنى الكامل .
3- ان يكون البدل محدداً و هو لقاء انتفاع المستأجر بالمأجور الذي يشغله .

- شروط اقامة دعوى اجر المثل :
ان نميز هنا بين حالتين امر ضروري :
الحالة الاولى : وجود رابطة ايجارية غير محددة البدل ، حيث يصار في هذه الحالة الى تحديد بدل الايجار عن طريق القضاء بادعاء يطالب فيه المالك بأجره .
" يشترط اعتبار وجود اجر المثل :
1- ان يكون هنالك عقد ايجار بين الطرفين اصولاً .
2- إلا يوجد اتفاق بينهما على مقدار الاجرة او كيفية تقديرها .
3- ان يتعذر اثبات الاجرة بينهما "
استئناف دمشق – رقم القرار 1393 – اساس 568 تاريخ 24/9/1985 .
الحالة الثانية لا تشترط وجود رابطة عقدية بين المؤجر و المستاجر و انما يشترط ان يكون هناك وضع يد غير مشروع على العقار ،على الاخير في هذه الحالة ان يدفع الاجرة المقررة بموجب تقرير الخبرة عن مدة اشغال العقار .

4- الاختصاص النوعي و المكاني لكل منهما :
- بالنسبة لدعوى التخمين و اجر المثل فان الاختصاص النوعي لكل منهما فان الاختصاص يعود الى المحكمة التي يقع في دائرتها العقار او المحكمة التي يقع في دائرتها موطن المدعى عليه .
" ان دعوى اجر المثل هي دعوى شخصية عقارية يمكن اقامتها امام محكمة موقع العقار او امام محكمة موطن المدعى عليه "
استئناف دمشق رقم 105 اساس 268 تاريخ 28/8/ 1990
- اما الاختصاص النوعي فان محاكم الصلح هي المختصة في الدعويين

5- آثار الادعاء :
- دعوى التخمين :
" اذا ثبت للخصم بعد الخبرة في دعوى التخمين انه هو المغبون و ليس للمدعي فله ان يرفع الدعوى المتقابلة لازالة الغبن عنه اعتباراً من تاريخها حتى و لو تقدم بها بعد اجراء الخبرة ، و لا يحد من حقه في هذا الخصوص تنازل الخصم عن الدعوى الاصلية ما لم يقترن هذا التنازل بموافقته "
نقض سوري رقم / 2993/ اساس 4564 تاريخ 12/12/1964
- دعوى اجر المثل :
- فاثرها الرئيس هو التعويض ( تعويض المالك نتيجة حرمانه من ثمرة الملكية و الانتفاع بها ) .

6- سقوط الدعوى :
لشطب الدعوى اثر كبير في الغاء استدعائها و ابطاله ، و هذا الامؤر بالنسبة الى دعوى التخمين ترتب الحاق الضرر بالمدعى عليه من جراء ابطال استدعائها و ذلك كون دعوى التخمين يبدا على اثرها الايجار الجديد من تاريخ الادعاء و شطب الدعوى هنا يجعل هذا الاخير كانه لم يكن
اما في دعوى اجر المثل :
فالامر مختلف عما هو عليه في دعوى التخمين حيث ان الشطب هنا لا يؤثر عليها إلا من ناحية التقادم و يمكن اعادة التجديد بعد الشطب ، و تجديد الادعاء هنا قاطعاً للتقادم دون ان يفقد الاطراف أي حق من حقوقهم ( مع التنويه ان مدة التقادم بدعوى اجر المثل هي 15 عام )

المحامية علياء النجار

عدد المساهمات : 58
تاريخ التسجيل : 30/12/2009

الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة


 
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى